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            房子如何維權?-自住商品房交房標準

            2021-02-09 04:03

            來源:網絡整理點擊:172
            房子如何維權?

            買房應注意的十大問題
            1、鎖定購房目標

            買房要根據自己工作、生活、社交等區域,來確定自己房子的位置;根據自己的經濟承受能力(但要注意同一類戶型面積有大小,還有層次朝向的關系)要有購房的預算總價;選擇合適的付款方式;究竟是買現房還是期房;對房型有何特別的要求,譬如廳要多大應心中有數。

            2、掌握“T 1”原則

            從區域經濟角度、住宅經濟方面綜合考察。這就是在發達國家和地區樓市流行的“T 1”概念:即:“距離市政設施和商業網點1公里為所在區域住宅地塊?!敝挥羞@樣才能保證你選購的房子永遠不貶值。

            3、容積率比得房率更有意義

            現在購房都非常計較得房率,其實目前設計房型得房率相差無幾,得房率高低無非是銷售員隨意杜撰的。而容積率高低直接影響小區綠化、采光與居住品質,所以購房時,詢問占地面積多少,能造多少平方米房子意義非同尋常,選擇容積率低于小區比較好。

            4、不選擇炒作過度的樓盤

            前幾年由于炒作,購房者排隊所購的房,到今天往往是問題多的樓盤。

            5、購買十萬平方米左右的樓盤

            小區規模偏小,不可能有品質較高的會所,規模偏大的小區又會居住噪雜,也難開發成高品質的小區。購買規模達10萬平方米左右的樓盤比較適宜。

            6、樓盤與大型綠地作伴

            由于商品房沿大型綠地開發,景觀較好,這樣可以在確保一定容積率基礎上,也不會讓購房者感到綠化太少,既降低商品房開發成本,購房者又能有效地控制總價。

            7、買同一區域連續成功開發的樓盤

            房地產有明顯區域性特點,跨地區開發會增加成本,稀釋利潤,而房產開發是一個資源整合過程,所以買已經在同一區域連續成功開發的樓盤較為保險。

            8、購買1999年2月以后造的樓盤

            許多城市在1999年2月以前,多層住宅并不強調要打樁,樓板也不強制要求現澆。而1999年2月以后,一些城市對房屋質量標準制定非常高的要求:如多層住宅要打樁,以控制沉降在375px以內(過去標準1000px),設計也要請監理等技術措施。

            9、層高不宜超過3米房

            過去住宅層高一般為2.8米,應該是有科學依據的?,F在開發商為追求“銷售賣點”將層高提高到3米以上,這是欠妥的。層高應與面積相適應,如果客廳的面積才30多平方米,而層高卻3.2米,三維空間比例就失調了,如果客廳100平方米以上,那3.2米層高才會有意義。

            10、購買小戶型作投資須謹慎

            現階段小戶型火爆一時,大家都認為小戶型總價低適合出租,其實,小戶型總價低,但由于面積很小,單價卻高的驚人;而且,假如購買小戶型的人都用于出租,那么這一區域房屋出租市場就供大于求,租金走低就成必然。
            交房注意的事項是什么
            1、收房注款約定。房款什么時候結時候交房,在《商品房買同》中約定好。2、物業費可以按月交《物業服務收費管理方法》規定,物業不可一次性預售一年或多年的物業費,物業費需要按月、季度或年度算,最多預收半年。3、物業費不能亂買家在和簽署購房合同時,可以要求開發商出示其與物業管理公司簽訂的協議。4、繳納契稅簽協議。5、先驗房再辦理手續買房有權要求先驗房再收房,驗房發現問題可以寫在驗房單上,要求開發商簽收并且解決。6、建議業主集體收樓。7、買房盡快收房。8、遇配套問題先收房房屋質量問題分輕重,開發商承擔的責任也不同。若是房子主體質量有問題,那么購房者有權要求開發商退房;若是房子只是掉灰、有細微的裂縫,那么業主可以要求開發商進行修補;若是房子的配套設施或是空氣質量不過關,那么業主可以與開發商簽訂協議,先收房,然后開發商予以解決這些問題。
            首次買房需要注意哪些事項
            明求,確定好樓盤房
            首先要明確自己的購房需求、預算,然后通絡、介紹、找房產中介等多種渠道,不斷看房對比,從需求、預算、價格、戶型、環境、各種配套上綜合考量,確定最優方案,鎖定房源。
            交定金,簽署認購書
            看好房子,再經過一番討價還價,覺得滿意了,你就可以刷卡交定金,簽署認購書。
            確定付款方式,簽立買賣合同
            付款方式有兩種,一種是付全款,另外一種是按揭貸款。按揭貸款又有三種,按照貸款利率從高到低分別為商業貸款、組合貸款、純公積金貸款。在簽立合同時,根據選擇的付款方式把首付款或者全款交齊。
            辦理貸款的流程
            如果是按揭付款,需要額外走申請貸款流程。購房者需要去開發商樓盤指定的銀行提交申請資料,辦理保險、公證等,等貸款承若函出來了,再去銀行簽署貸款合同、辦理抵押登記。之后銀行放款給開發商,購房者按月繳納月供。
            竣工驗房,辦理入伙
            開發商竣工后,會通知購房者去驗房。驗房通過后,辦理入伙。入伙的意思就是大家可以搬進去住、裝修了,同時開始繳納物業管理費。
            辦理房產證
            按照規定,開發商去房地產權登記中心辦理“大房產證”,登記中心再給購房者頒發“小房產證”。為了方便,有些購房合同中載明,由開發商代辦房產證,代為收繳契稅的,購房者直接給開發商契稅就好了,還省事。
            房子63萬首付18萬,每個月月供是多少錢?
            63萬元,首付是18萬元,那么貸款是45萬元,每個月的都根據你的貸款,比如是10年還是20年,和貸款年利率來確定。

            關于貸款買房流程。

            貸款買房是指購房人以在住房交易的樓宇作為抵押,向銀行申請貸款,用于支付購房款,再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業務。也被稱為房屋抵押貸款。貸款買房的流程為:看房前準備—實地看房—排號、挑選房源—認購、交定金—網簽、簽合同、付首付—貸款—收房驗房—交稅—辦房本,下面會具體介紹一下這些流程。

            貸款買房的具體流程

            ①看房前準備看房前,首先要確定自己要買的房產類型,然后根據所購房的類型合理分配資金。

            ②實地看房了解整個樓盤的具體情況,如購買的是現房,可以直觀地看到房屋的結構、戶型,也可以向置業顧問詢問周邊的配套及規劃建設等相關問題;如果是期房,只能通過看戶型圖來了解房屋的結構等,由于周邊配套還在規劃中,購房者可以查詢周邊的規劃文件。

            ③排號、挑選房源一些集中開盤的樓盤,開發商會讓購房者進行排號,等到真正開盤那天,根據一定的規則進行選房。選房時,購房者可以提前制定好備用方案,主要從以下六個方面來考慮,包括:地段、價格、周邊市政規劃、環境配套、房屋結構和朝向和物業管理。

            ④認購、交定金選好房子認購前,購房者需要提前準備好購房資質審核的材料,在簽訂認購書后將材料交給開發商工作人員。同時,認購時,還要繳納一部分的定金,定金會有收據(銀聯小票),定金繳納金額不會超過合同表明總房款的20%。

            ⑤網簽、簽合同、付首付提交購房資質審核后,一般10個工作日就會出具審核結果。如果審核通過,開發商會通知購房者前來簽訂購房合同。(現房:現房買賣合同;期房:商品房預售合同)簽訂購房合同時,要注意看合同中有無空白條款,補充協議中的權利義務是不是對等、違約責任和賠償有沒有寫清楚,交房日期和交房標準是否清晰等等。支付首付款,一般售樓處都會有pos機,刷卡支付的銀聯小票要收好,等著拿開發商開具的首付款發票。一般當天就能拿到。

            ⑥貸款如果有銀行的工作人員駐扎在售樓處,購房者可將準備好的材料交給銀行。放貸時間與銀行辦理速度、樓房封頂情況有關。以北京為例,期房的話,商貸、市管公積金貸款的放貸時間在封頂之后,國管公積金貸款房貸時間與是否封頂無關。

            ⑦收房驗房購房者需要等開發商通知收房,注意收房時間。驗房時要仔細核驗房屋的每個細節,也可以找專業人士來驗房。查看“三證兩書一表”,如果開發商拿不出這些證件,可以拒絕收房。

            ⑧交稅收房后,需要到地稅局辦理交稅業務。一般來說,商品房需要繳納契稅和住宅專項維修基金,然后繳納物業費、取暖費、停車位等費用。

            ⑨辦理房本貸款買房,購房者只需把準備材料交給開發商即可,一般情況下,房本自入住之日起180天(現房)-270天(期房)發放。

            貸款買房的注意事項

            ①個人征信記錄良好個人征信非常重要,如果有連續三個月累計六個月的逾期記錄,那么基本上銀行不會貸款給你。

            ②收入證明收入證明要覆蓋個人名下負債的2倍,銀行流水的月份,需要按照具體銀行的要求來出具。

            ③保存好購房發票貸款買房的發票有首付款發票、貸款發票。如果購買的是現房,在交稅時需要拿著這兩樣發票去交稅;如果購買的是期房,存在面積差的情況,開發商一般會重新開一張首付款發票,并且回收之前的發票。如果不小心把首付款發票弄丟了,開發商是不會換發票的,而且還需要購房者去辦理發票丟失的手續,因為發票是沒有辦法補開的。

            ④公積金貸款公積金貸款需要注意的是,需要滿足連續足額繳納12個月的公積金,并在申請貸款前仍在繳存中。相比商貸來說,公積金貸款時間相對比較長。
            共有產權房能夠買賣嗎,共有產權房怎樣認定
            一、產可以買賣嗎?
            共有產權住房建設標準將嚴格控制在90平方米以住房需自住滿5年后方可上市交易,交易產生增值收益由保障對象和政府按產權比例分配;同等條件下政府可優先回購,再將部分產權出售給其他保障對象。
            二、共有產權房是如何認定的
            共有產權房,就是地方政府讓渡部分土地出讓收益,然后低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同,約定雙方的產權份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。
            共有產權房與經適房的最大區別是,其用地由劃撥改為出讓,將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經濟適用房的優惠政策,顯化為政府出資,形成政府產權。共有產權房將傳統劃撥土地經適房的有限產權量化為明確的產權比例,從根本上解決了界限不明確等諸多問題,讓保障性住房的產權有了準確的法律定位,也讓過去經適房退出與市場接軌的問題變得簡單明了。
            共有產權房執行政府指導價,購房人的出資與房價總額的差價為政府出資,并按出資比例形成共有產權。共有產權住房上市或退出時,只要購買政府的產權部分或按比例與政府分成即可,并實施5年內原價購買,5至8年加同期貸款利息,8年后則按市場評估價購買或按比例分成轉讓收益。
            三、共有產權房如何辦理過戶
            購買共有產權房屋辦理過戶時,比單一產權人過戶要復雜,需要每個共有權人都簽署與售房有關的所有文件,如果買房人辦理貸款,還需所有共有權人在銀行工作人員面前簽署售房文件。
            在房地產交易所辦理過戶手續時,房產共有人應當到場配合買房人辦理過戶手續。如果因特殊原因不能到場現場,需提供經過公證的授權委托書,授權他人代為辦理。需要的手續主要有:
            1、買賣雙方持買賣協議、雙方《身份證》、戶口本、原《房屋所有權證》到房地產交易管理部門申請辦理房屋產權轉讓手續,并申報交易價格;
            2、房地產交易管理部門根據需要(實際上是必須,因為房地產交易管理部門一般和房地產評估機構是一伙的),要求對交易的房地產進行價格評估;
            3、由買方到財政部門繳納契稅,賣方到地方稅務局申報繳納營業稅、個人所得稅(根據情況有優惠政策),任任何買賣雙方(也可以在合同或協議中約定一方)到房地產交易管理部門繳納交易費、工本費;
            4、等待領《房屋所有權證》
            5、買方持新的《房屋所有權證》和原來的《土地使用權證》到國土資源管理部門辦理土地使用權變更手續,工本費,領取新的《土地使用權證》
            因此,共有產權房是可以進行買賣的,只不過有時間限制,必須是在5年后才可以進行買賣交易。小編還要提醒大家,如果購買了共有產權房,還要對其進行過戶。如果你還有不明白的地方,可以來電咨詢律師365網站的專業律師,他們將為你提供更加全面的解答。

            以上,就是裝修樂小編給大家帶來的房子如何維權?-自住商品房交房標準全部內容,希望對大家有所幫助!

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